Fiscalité
Notre équipe de Conseillers Indépendants intervient sur toutes les lois existantes dites de « défiscalisation ».
Ces lois ou statuts légaux permettant d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’avantages fiscaux vous sont présentés dans le tableau suivant :
Gestion du Patrimoine
Ces lois évoluent sans cesse et le but de ce site n’est pas d’afficher le contenu particulièrement indigeste des textes officiels en la matière !
Voici les 3 principaux dispositifs qui sont les plus communément investis par nos clients actuellement :
1. LA LOI SCELLIER METROPOLE
2. LA LOI SCELLIER OUTREMER
3. LE LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP) BOUVARD
L’objectif est justement que nous nous rencontrions afin d’en parler ensemble et d’évaluer avec votre Conseiller Indépendant en Développement de Patrimoine Familial (CIDPF) ou avec notre Expert Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) la solution la plus adaptée qui existe aujourd’hui pour :
- Vous aider à créer ou à développer votre Patrimoine Familial (PF)
- Réduire votre pression fiscale
- Préparer ou conforter votre retraite
- Transmettre au mieux votre Patrimoine Familial (PF) à vos enfants et les aider à faire de même ensuite…
Votre fiscalité est la résultante de revenus qui peuvent être d’origines diverses :
- Salaires
- Bénéfices Industriels ou commerciaux (BIC)
- Bénéfices Non Commerciaux (BNC)
- Revenus Agricoles
- Dividendes d’actions
- Rentes viagères et/ou foncières et/ou mobilières
- Revenus fonciers, etc…
Selon la pyramide des gains qui correspond aux revenus des foyers français :
Revenus des foyers français
Toutes les tranches de revenus sont concernées par nos objectifs, mais le cœur de notre cible va s’orienter plutôt vers la majorité des classes moyennes qui sont souvent délaissées par les « banques privées » des grandes institutions financières et dont la préoccupation majeure pour l’avenir est la constitution de retraite et la consolidation de leur revenus pour leurs vieux jours.
Les revenus imposables sont classés selon les 4 tranches d’imposition suivantes :
5,5%
14%
30%
40%
Les revenus fonciers sont assujettis à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale la plus élevée et sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS/RSA).
Il existe plusieurs façons de « gommer » des revenus soumis à l’impôt sur le revenu (IR), notamment les revenus fonciers issus des loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif.
Aujourd’hui, les lois existantes permettent de réduire directement l’impôt à payer résultant des revenus quels que soient leur source, à partir du moment où ils proviennent du territoire Français (métropole et DOM).
Nous pouvons résumer les avantages actuels à travers les 3 dispositifs suivants :
1. LA LOI SCELLIER METROPOLE
2. LA LOI SCELLIER OUTREMER
3. LE STATUT LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP) ET SON AMENDEMENT « BOUVARD »
L’ensemble des dispositifs suivants répond à la nouvelle loi sur les niches fiscales qui fixe un plafond de réductions d’impôts ne pouvant dépasser pour 2010 :
20 000 € + 8 % du revenu imposable
Investir en loi Scellier
Pour réduire vos impôts jusqu'à 8 300€/ an pendant 9 ans.
Profiter d'un avantage fiscal HISTORIQUE grâce à de conséquentes réductions d’impôts accordées par l’Etat pour l'acquisition d'un bien neuf destiné à la location.
- Réduction d'impôts de 25% de la valeur d’achat du bien sur 9 ans (plafond de 300.000 € d'investissement) pour toute acquisition avant le 31 décembre 2010. Pour un investissement de 200 000€, la réduction est donc de 50 000€ sur 9 ans soit 5 555 €/an.
- RPossibilité de prolonger 2 fois 3 ans la réduction d'impôt à hauteur de 2%/an si le locataire respecte des plafonds de ressources, soit une réduction d’impôt totale de 37% de la valeur du bien. (option Scellier social ou intermédiaire). Pour un investissement de 200 000€, la réduction est de 74 000€ sur 15 ans soit 5 555 €/an les 9 premières années et 4000 €/an les 6 années suivantes
- RPossibilité de reporter sur 6 ans les réductions d'impôts non utilisées
- RInvestissement dans des zones à fort potentiel locatif (Zones A, B1 ou B2)
- RDéduction des intérêts d’emprunt, des frais et charges réels sur le revenu net imposable à hauteur de 10 700€/an
- RAbattement de 30% sur les loyers si le locataire respecte des plafonds de ressources (option Scellier intermédiaire)
La loi Scellier concerne les contribuables dont l’imposition annuelle dépasse 2000 €.
Immobilier d’habitation neuf ou fortement réhabilité, loué nu à usage d’habitation principale et situé en zone A, B1 ou B2. Engagement de location de 9 ans en respectant les plafonds de loyers fixés chaque année par décret.
La réduction d’impôts passe à 15 % de la valeur du bien sur 9 ans pour toute acquisition réalisée en 2011 et à 10% en 2012, sauf si le bâtiment répond à des normes écologiques dites BBC (Bâtiments à Basse Consommation d’Energie) qui induiront également un coût de revient plus élevé (cf tableau ci-dessous)
Taux de la réduction d’impôt (même gradation applicable aux souscriptions de SCPI) :
| Années | BBC | NON BBC |
| 2o10 | 25% | 25% |
| 2o11 | 25% | 15% |
| 2o12 | 20% | 10% |
NB : 2010 est « l’Année SCELLIER » par excellence dans la mesure où elle permet à chaque contribuable Français de bénéficier de conditions optimales pour investir :
• Des avantages fiscaux jamais égalés sans éco conditionnalité (pour tout acte notarié passé avant le 31/12/2010)
• De taux d’intérêts historiquement bas augmentant le taux de rentabilité de l’investissement
En loi Scellier, le logement peut être loué à un ascendant ou descendant du contribuable à condition que le locataire n’appartienne pas au foyer fiscal du bailleur.
La loi Scellier vous offre la possibilité d'acheter un seul bien par an sous ce dispositif ; il est cumulable avec les autres dispositifs d'investissement locatif.
Cependant, pour le même logement, le contribuable ne peut pas cumuler la nouvelle réduction d’impôt et l’amortissement Robien ou Borloo-neuf. Par ailleurs, un contribuable ne peut pas, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt et de l’une des réductions d’impôt pour un investissement locatif de loisir, dans une résidence hôtelière à vocation sociale, dans le logement outre-mer ou de la nouvelle réduction d’impôt loi Malraux.
Investir en loi Scellier Outre Mer
Pour réduire vos impôts jusqu'à 13 300€/ an pendant 9 ans.
Profiter d'un avantage fiscal "historique" grâce à de conséquentes réductions d’impôts accordées par l’Etat pour l'acquisition d'un bien neuf destiné à la location dans les DOM TOM.
- Une réduction d'impôts de 40% de la valeur d’achat du bien sur 9 ans (plafond de 300 000€ d'investissement) pour toute acquisition avant le 31 décembre 2011. La réduction d’impôt passe à 35% après cette date. Pour un investissement de 300 000€, la réduction est donc de 120 000€ sur 9 ans soit 13 333 €/an.
- La possibilité de prolonger 2 fois 3 ans la réduction d'impôt à hauteur de 2%/an si le locataire respecte des plafonds de ressources, soit une réduction d’impôt totale de 52% de la valeur du bien. (option Scellier Outre Mer intermédiaire). Pour un investissement de 300 000€, la réduction est de 156 000€ sur 15 ans soit 13 333€/an les 9 premières années et 6000 €/an les 6 années suivantes.
- La possibilité de reporter sur 6 ans les réductions d'impôts non utilisées.
- La déduction des intérêts d’emprunt, des frais et charges réels sur le revenu net imposable à hauteur de 10 700€/an.
- L'abattement de 30% sur les loyers si le locataire respecte des plafonds de ressources (option Scellier intermédiaire).
- La loi Scellier OUTRE MER concerne essentiellement les contribuables dont l’imposition annuelle dépasse 10 000 €.
- Immobilier d’habitation neuf ou fortement réhabilité, loué nu à usage d’habitation principale.
- Engagement de location de 9 ans en respectant les plafonds de loyers de la zone B1 fixés chaque année par décret.
- Vous n'avez la possibilité d'acheter qu'un unique bien sous ce dispositif; il est cumulable avec les autres dispositifs d'investissement locatif.
- Cependant, pour le même logement, le contribuable ne peut pas cumuler la nouvelle réduction d’impôt et l’amortissement Robien ou Borloo-neuf. Par ailleurs, un contribuable ne peut pas, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt et de l’une des réductions d’impôt pour un investissement locatif de loisir, dans une résidence hôtelière à vocation sociale, ou en loi Malraux.
Investir en statut LMNP BOUVARD
Pour réduire vos impôts jusqu'à 8 300 €/ an pendant 9 ans et une garantie totale des loyers
Profiter d'un avantage fiscal "historique" grâce à de conséquentes réductions d’impôts accordées par l’Etat pour l'acquisition d'un bien neuf destiné à la location en résidence de service meublée.
- Réduction d'impôts de 25% de la valeur d’achat (hors taxe et hors mobilier) du bien sur 9 ans (plafond de 300.000€ d'investissement) pour toute acquisition avant le 31 décembre 2010. Pour un investissement de 200 000€ HT, la réduction est donc de 50 000€ sur 9 ans soit 5 555 €/an.
- Possibilité de récupérer la TVA (19.6%) sur l’achat du bien si le programme proposé assure au minimum 4 services obligatoires :
- 1. Accueil - Réception
- 2. Petit déjeuner
- 3. Linge
- 4. Ménage et entretien des parties communes et privatives
- Possibilité de reporter sur 6 ans les réductions d'impôts non utilisées
- Garantie totale des loyers par bail commercial de 9 ans minimum, reconductible
Le statut LMNP BOUVARD concerne les contribuables dont l’imposition annuelle dépasse 2 000 €
- Résidence de service neuve ou fortement réhabilitée dans un des 5 domaines suivants :
- Etudiants
- Personnes âgées ou dépendantes (EHPAD)
- Résidences Seniors
- Tourisme
- Affaires
- Engagement de location de 9 ans minimum
La réduction d’impôts passe à 20% de la valeur HT du bien sur 9 ans pour toute acquisition entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012.
Cette loi vous permet d'acheter plusieurs biens par an sous ce dispositif ; il est cumulable avec les autres dispositifs d'investissement locatif.
Cependant, pour le même logement, le contribuable ne peut pas cumuler la nouvelle réduction d’impôt et l’amortissement Robien ou Borloo-neuf. Par ailleurs, un contribuable ne peut pas, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt et de l’une des réductions d’impôt pour un investissement locatif dans le logement outre-mer ou en loi Malraux.
